โรงเรือนเกษตรต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไหม ภาษีโรงเรือนเดิมเปลี่ยนไปแล้วหรือยัง

คำตอบเร็ว: ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมถูกยกเลิกแล้ว โดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (มาตรา 3) และเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ตัวบทมาตรา 5 นับ "โรงเรือน" เป็นสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในฐานภาษี มาตรา 8 ซึ่งเป็นรายการยกเว้นไม่มีโรงเรือนเกษตรโดยเฉพาะ แต่ถ้าใช้ประกอบเกษตรกรรมตามเกณฑ์ อัตราภาษีต้องไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี (มาตรา 37) และบุคคลธรรมดาที่ทำเกษตรได้ยกเว้นฐานภาษีรวมในเขตท้องถิ่นเดียวกันไม่เกิน 50 ล้านบาท (มาตรา 40) อัตราที่เรียกเก็บจริงและกรณีโรงเรือนชนิดต่าง ๆ ผมยืนยันจากแหล่งทางการไม่ได้ ต้องถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ข้อมูล ณ ต.ค. 2569

คำถามนี้มักมาพร้อมความกังวลสองแบบ แบบแรกคือกลัวว่าสร้างโรงเรือนปลูกผักแล้วจะโดนเก็บภาษีเต็มอัตราแบบอาคารพาณิชย์ แบบที่สองคือเคยได้ยินคำว่า "ภาษีโรงเรือน" จากพ่อแม่หรือเพื่อนบ้านแล้วไม่รู้ว่ายังมีอยู่หรือไม่ ผมอ่านตัวบทกฎหมายและประกาศกระทรวงที่เกี่ยวข้องฉบับเต็มเอง และจะแยกให้เห็นว่าข้อไหนมีตัวบทรองรับ ข้อไหนผมยังยืนยันไม่ได้ เพราะเรื่องนี้ผิดเพี้ยนไปหน่อยก็อาจหมายถึงภาษีที่ต้องจ่ายต่างกันเป็นเท่าตัว

ภาษีโรงเรือนเดิมเปลี่ยนไปแล้วหรือยัง

เปลี่ยนแล้ว พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก วันที่ 12 มีนาคม 2562 ตัวบทมาตรา 2 กำหนดให้เริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 และมาตรา 3 ยกเลิกกฎหมายสองกลุ่มได้แก่ พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 (พร้อมฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 (พร้อมฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) นั่นคือ "ภาษีโรงเรือน" ตามชื่อเดิมไม่มีแล้ว และภาษีบำรุงท้องที่ที่เกษตรกรคุ้นเคยก็ถูกยกเลิกเช่นกัน แทนที่ด้วยภาษีฉบับใหม่ฉบับเดียว

ผมไม่ได้เปิดอ่านพระราชบัญญัติฉบับแก้ไขเพิ่มเติมหลังปี 2562 จึงไม่ยืนยันว่ามีการแก้ตัวบทเกี่ยวกับโรงเรือนเกษตรหรือไม่ ถ้ามี ท้องถิ่นจะทราบ ให้ถามสำนักงานของ อปท. ที่โรงเรือนตั้งอยู่ หรือดูกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น

โรงเรือนเกษตรเข้าข่ายเป็นสิ่งปลูกสร้างหรือไม่

ตามตัวบทมาตรา 5 คำว่า "สิ่งปลูกสร้าง" หมายถึง โรงเรือน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือที่ใช้เก็บสินค้า หรือใช้ประกอบกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรม ดังนั้นตัวบทใช้คำว่า "โรงเรือน" ตรง ๆ ในนิยาม ผมอ่านแล้วเห็นว่าโรงเรือนปลูกพืชที่เป็นโครงสร้างให้คนเข้าไปทำงานได้อยู่ในข่ายของคำนิยามนี้ แต่ผมไม่ได้เปิดอ่านคำวินิจฉัยหรือแนวปฏิบัติที่ระบุว่าโครงพลาสติกหรืออุโมงค์ต่ำ โรงเรือนชั่วคราว หรือเรือนเพาะชำโครงเบาจะนับเป็นสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ จึงไม่ฟันธง ถ้าโรงเรือนของคุณเป็นโครงเบายกย้ายได้ ให้ถามท้องถิ่นว่าเจ้าหน้าที่สำรวจจะนับหรือไม่

มาตรา 8 เป็นรายการทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้น มีทั้งหมด 12 ข้อ ผมอ่านทั้งรายการแล้วไม่พบข้อที่ระบุโรงเรือนเกษตรโดยเฉพาะ ข้อ (12) เป็นทรัพย์สินอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งผมไม่ได้ตรวจกฎกระทรวงทุกฉบับ จึงไม่ตัดความเป็นไปได้ว่ามีข้อยกเว้นเพิ่มเติม

ถ้าเข้าข่ายแล้ว คิดภาษีอย่างไร

ตัวบทกำหนดไว้เป็นลำดับดังนี้

1. ใครเป็นผู้เสียภาษี: ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น (มาตรา 9)
2. ฐานภาษี: มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยที่ดินใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นราคาประเมินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกำหนด และกรมธนารักษ์หรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ส่งบัญชีราคาให้ท้องถิ่น (มาตรา 35 และ 36) ถ้าไม่มีราคาประเมิน การคำนวณมูลค่าเป็นไปตามกฎกระทรวง ผมไม่ได้เปิดอ่านกฎกระทรวงนั้น
3. อัตรา: มาตรา 37 กำหนดเพดานอัตราตามการใช้ประโยชน์ ที่ใช้ประกอบเกษตรกรรมต้องไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 0.3% การใช้ประโยชน์อื่นไม่เกิน 1.2% และที่ทิ้งว่างเปล่าไม่เกิน 1.2% อัตราที่จัดเก็บจริงให้ตราเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยไม่เกินเพดานเหล่านี้
4. ใช้ประโยชน์หลายประเภทในที่เดียว: ท้องถิ่นเก็บตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ (มาตรา 38) เช่น โรงเรือนที่ปลูกพืชครึ่งหนึ่งและอีกครึ่งใช้ขายของ
5. ประกาศประจำปี: ท้องถิ่นต้องประกาศราคาประเมิน อัตราภาษีที่จัดเก็บ และรายละเอียดที่จำเป็นของแต่ละปี ณ สำนักงานหรือที่ทำการก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ของปีนั้น (มาตรา 39)
6. ข้อยกเว้นสำหรับเกษตรกร: ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประกอบเกษตรกรรม ได้ยกเว้นมูลค่าฐานภาษีรวมกันภายในเขตท้องถิ่นนั้นไม่เกิน 50 ล้านบาท ตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนด (มาตรา 40) ข้อนี้พูดถึงบุคคลธรรมดาเท่านั้น ไม่ได้ระบุถึงนิติบุคคล

เพดาน 0.15% เป็นเพดานของตัวบท ไม่ใช่อัตราที่เรียกเก็บจริง อัตราจริงอยู่ในพระราชกฤษฎีกาและประกาศท้องถิ่นของปีนั้น ท้องถิ่นอาจกำหนดสูงกว่าอัตราในพระราชกฤษฎีกาได้ตามที่ตัวบทให้อำนาจ แต่ไม่เกินเพดานในมาตรา 37 ผมไม่ได้เปิดอ่านพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราฉบับใด และมาตรการลดหย่อนรายปีที่อาจมีออกมาเพิ่ม จึงไม่ระบุอัตราจริงหรือส่วนลดใด ๆ

เกณฑ์ว่าอะไรนับเป็น "ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม"

มาตรา 37 บอกกว้าง ๆ ว่าเกษตรกรรมคือ ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยประกาศร่วมกัน หลักเกณฑ์นี้ออกเป็น "ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม" ลงวันที่ 30 มกราคม 2563 และเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษา 29 พฤษภาคม 2563 (เล่ม 137 ตอนพิเศษ 126 ง) ผมเปิดอ่านฉบับเต็มแล้ว สาระที่เกี่ยวกับเกษตรกรที่มีโรงเรือนมีดังนี้

• การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หมายถึงการใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประกอบการเกษตรตามระเบียบเกี่ยวกับการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 เพื่อบริโภค ขาย หรือใช้ในฟาร์ม ไม่รวมการประมงและการทอผ้า (ตามที่ประกาศเขียน)
• รวมพื้นที่ต่อเนื่องที่อยู่ติดกัน โดยต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของพื้นที่ที่ทำการเกษตร (ไม่นับการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ)
• รวมช่วงพักดินเพื่อฟื้นฟู ช่วงเว้นระหว่างฤดูกาลเพาะปลูก และช่วงตัดวงจรโรค
• ภาคผนวก ก กำหนดความหนาแน่นขั้นต่ำต่อไร่ของพืช 51 ชนิด ตัวอย่างเช่น สตรอว์เบอร์รี 10,000 ต้นต่อไร่ ทุเรียน 20 ต้นต่อไร่ กล้วย 200 ต้นต่อไร่ พืชที่ไม่อยู่ในรายการให้เทียบกับพืชใกล้เคียงหรือตามวิธีปฏิบัติของท้องถิ่น
• ภาคผนวก ข กำหนดเกณฑ์สัตว์ เช่น โรงเรือนโคใช้ 7 ตารางเมตรต่อตัว และ 1 ตัวต่อ 5 ไร่ สุกรขุน 1.5 ตารางเมตร ไก่พื้นเมืองเลี้ยงปล่อย 4 ตารางเมตรต่อตัว
• ภาคผนวก ค ระบุว่าบ่อเลี้ยงสัตว์น้ำและโรงเพาะฟักนับเป็นการใช้ประโยชน์เกษตร

จุดสำคัญคือประกาศฉบับนี้ไม่มีข้อที่เขียนเรื่อง "โรงเรือนปลูกพืช" โดยเฉพาะ ผมจึงไม่ขอบอกว่าโรงเรือนปลูกพืชของคุณผ่านเกณฑ์โดยอัตโนมัติ ที่ผมบอกได้คือโรงเรือนที่ใช้เลี้ยงสัตว์ตามภาคผนวก ข หรือใช้ปลูกพืชที่อยู่ในภาคผนวก ก ในความหนาแน่นที่กำหนด มีเกณฑ์ตัวเลขให้เทียบ ส่วนพืชที่ปลูกในโรงเรือนของคุณอยู่ในรายการ 51 ชนิดหรือไม่ ให้เปิดภาคผนวก ก ในประกาศเอง ผมไม่ยืนยันแทน

ตัวอย่างการคำนวณ (สมมติ ไม่ใช่อัตราจริง)

เพื่อให้เห็นวิธีคิด ผมสมมติราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างของโรงเรือนไว้ที่ 300,000 บาท ตัวเลขนี้สมมติ ไม่ใช่ราคาประเมินของที่ใด ภาษีสูงสุดที่ตัวบทเปิดให้เก็บในกรณีใช้ประกอบเกษตรกรรมคือ 300,000 x 0.0015 = 450 บาท ต่อปี ตัวเลข 450 บาทเป็นเพดานสมมติ ไม่ใช่ยอดที่ต้องจ่ายจริง ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาที่ใช้ทำเกษตรตามเกณฑ์ และฐานภาษีรวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตท้องถิ่นนั้นไม่เกิน 50 ล้านบาท ตามมาตรา 40 มูลค่าฐานภาษีส่วนนี้อยู่ในวงเงินที่ได้รับยกเว้น ผลคือภาษีส่วนนี้ไม่ต้องเสียถ้าเข้าเงื่อนไขครบ

ถ้าใช้โรงเรือนเดียวกันนั้นเป็นที่ขายของหน้าไร่ พื้นที่ส่วนนั้นเข้ากลุ่ม "ใช้ประโยชน์อื่น" ซึ่งเพดานคือ 1.2% (มาตรา 37(3)) ถ้าฐานภาษีส่วนนั้นเท่ากับ 100,000 บาท เพดานตามตัวอย่างคือ 1,200 บาท และท้องถิ่นเก็บตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ (มาตรา 38) ตัวอย่างสมมตินี้ชี้ว่าการใช้ผสมเปลี่ยนภาระภาษีได้มาก

ถ้า...ก็ทำ... คู่มือตัดสินใจ

ขั้นตอนเตรียมตัวก่อนถึงรอบภาษีถัดไป

1. ไปที่ อปท. ที่โรงเรือนตั้งอยู่: เทศบาล อบต. หรือกรุงเทพมหานคร ตามที่ตั้งจริง ถามว่าท้องถิ่นประกาศอัตราของปีนี้แล้วหรือยัง เพราะตัวบทให้ประกาศก่อน 1 กุมภาพันธ์ของปีนั้น
2. ขอดูราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของคุณ: ราคามาจากบัญชีของกรมธนารักษ์และคณะอนุกรรมการประจำจังหวัด ไม่ใช่ราคาที่คุณลงทุนสร้าง
3. ถามว่าท้องถิ่นจัดโรงเรือนของคุณเป็นการใช้ประโยชน์ประเภทใด: เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่น ๆ หรือว่างเปล่า และขอเหตุผลที่จัดแบบนั้น
4. เก็บหลักฐานการใช้เพื่อเกษตร: ประกาศอ้างระเบียบการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 ให้ถามว่าต้องขึ้นทะเบียนกับกรมส่งเสริมการเกษตรหรือไม่ และเก็บบันทึกปลูก ภาพถ่าย ใบเสร็จวัสดุเพาะปลูกไว้ด้วย
5. นับพืชหรือสัตว์เทียบภาคผนวก: พืชที่ปลูกกี่ต้นต่อไร่ หรือสัตว์กี่ตัวต่อโรงเรือน เทียบกับภาคผนวก ก ข
6. จดวันที่และชื่อเจ้าหน้าที่ที่ให้ข้อมูล: เพราะคำตอบปากเปล่าของท้องถิ่นแต่ละแห่งอาจไม่ตรงกัน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• เข้าใจว่ายังมีภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่: ทั้งสองฉบับถูกยกเลิกโดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562
• คิดว่าโรงเรือนเกษตรได้ยกเว้นทั้งหมดโดยอัตโนมัติ: รายการยกเว้นในมาตรา 8 ไม่มีโรงเรือนเกษตรโดยเฉพาะ สิ่งที่มีคือเพดานอัตราต่ำสำหรับเกษตรกรรมและการยกเว้นฐานภาษี 50 ล้านบาทของบุคคลธรรมดา
• เอาเพดาน 0.15% ไปคำนวณเป็นยอดที่ต้องจ่ายจริง: อัตราจริงอยู่ในพระราชกฤษฎีกาและประกาศท้องถิ่นของปีนั้น
• ใช้โรงเรือนปนกับการค้าแต่ไม่แยกสัดส่วน: มาตรา 38 เก็บตามสัดส่วนการใช้ จึงควรแยกพื้นที่ใช้ให้ชัด
• ปลูกพืชน้อยกว่าเกณฑ์ความหนาแน่นแล้วไม่เก็บหลักฐาน: ภาคผนวก ก มีจำนวนขั้นต่ำต่อไร่ ถ้าจำนวนต้นน้อยกว่าเกณฑ์ ต้องมีเหตุผลหรือหลักฐานช่วงพักดินตามที่ประกาศอธิบาย
• เชื่อข่าวหรือโพสต์เรื่องอัตราโดยไม่เปิดประกาศท้องถิ่น: อัตราและราคาประเมินเป็นของแต่ละท้องถิ่นและแต่ละปี ต้องดูจากประกาศที่ปิดไว้ ณ สำนักงานท้องถิ่น

เช็กลิสต์สำหรับเกษตรกรที่มีโรงเรือน

• จดชื่อ อปท. ที่ดูแลพื้นที่โรงเรือน และเบอร์ติดต่อ
• ขอสำเนาประกาศราคาประเมินและอัตราภาษีของปีล่าสุด
• ถ่ายภาพโรงเรือน พืชหรือสัตว์ที่ใช้ และจดจำนวนต้นหรือตัว
• เปิดภาคผนวก ก ข ค ในประกาศ 30 มกราคม 2563 หาพืชหรือสัตว์ของคุณ
• ถามเรื่องการขึ้นทะเบียนเกษตรกรว่าท้องถิ่นขอดูหรือไม่
• แยกพื้นที่ใช้ปลูกกับพื้นที่ใช้ขายของ หากมีการใช้ผสม
• เช็กสัญญาเช่า ถ้าเช่าที่ว่าใครเป็นผู้จ่ายภาษี
• เก็บใบแจ้งประเมินและใบเสร็จไว้ทุกปี

อ่านต่อในเรื่องที่เกี่ยวข้อง

รายละเอียดการคิดภาษีที่ดินเกษตรอยู่ที่ ภาษีที่ดินเกษตรคำนวณอย่างไร ที่ดินทิ้งร้างเสียภาษีสูงกว่าจริงไหม และเกณฑ์ตัดสินว่าเป็นที่เกษตรอยู่ใน ที่ดินเกษตรเสียภาษีเท่าไหร่ ใช้เกณฑ์อะไรตัดสินว่าเป็นที่เกษตร ถ้ากังวลว่าที่ทิ้งว่างจะโดนอัตราสูง ดู ที่ดินเกษตรทิ้งร้างไม่ได้ทำต่อ เสียภาษีอัตราเท่าไหร่ และถ้ากำลังคิดต้นทุนก่อนสร้างโรงเรือน อ่านต่อที่ โรงเรือนอัจฉริยะปลูกผักลงทุนเท่าไร

สรุป

ภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 โรงเรือนอยู่ในนิยามสิ่งปลูกสร้าง การใช้ประกอบเกษตรกรรมตามเกณฑ์ทำให้อัตราไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี และบุคคลธรรมดาได้ยกเว้นฐานภาษีรวมในท้องถิ่นเดียวกันไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนอัตราที่เก็บจริง การลดหย่อนรายปี การนับโรงเรือนโครงเบา และกรณีผู้เช่า ผมยืนยันจากแหล่งทางการที่เปิดอ่านไม่ได้ ให้ถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่โรงเรือนตั้งอยู่ และตรวจประกาศฉบับล่าสุดจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กรมธนารักษ์ และราชกิจจานุเบกษา ข้อมูล ณ ต.ค. 2569

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• 📄พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก ลงวันที่ 12 มีนาคม 2562) — มาตรา 2 3 5 8 9 35 36 37 38 39 40 ฉบับเต็ม https://data.opendevelopmentmekong.net/dataset/dc4c3cbb-8f8d-4b28-865e-21ae9c6328e3/resource/2052acdb-d8dc-4b38-91f2-c50f1c58cf0b/download/312-6.pdf (หน้าบันทึก https://data.opendevelopmentmekong.net/en/laws_record/land-and-building-tax-act-b-e-2562-2019)
• 📄ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ลงวันที่ 30 มกราคม 2563 (ราชกิจจานุเบกษา 29 พฤษภาคม 2563 เล่ม 137 ตอนพิเศษ 126 ง) — นิยามการใช้ประโยชน์เกษตร ภาคผนวก ก ข ค https://www.mai.go.th/pdf/15925407741.pdf

ข้อมูลราคา ปริมาณการใช้สารเคมี และคำแนะนำทางการเกษตรอาจเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลและนโยบาย โปรดตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ